2010-02-25
Med några enkla penndrag kommer regeringen att föra in marknadshyror som kraftigt kommer att öka hyrorna för oss hyresgäster i de uppåt 70 procent av landets kommuner som, enligt Boverkets sammanställningar, har brist på bostadshyreslägenheter. Regeringen gör detta i olika steg som gör det svåröverskådligt för vanliga hyresgäster att följa och förstå – nästan lite odemokratiskt kan man tycka. Hyresgästföreningen, som borde värna om den svaga parten i hyresrelationen, har abdikerat och sitter nu på fastighetsägarnas läktare och samtycker – man får ju oberoende av hyrornas framtida storlek fortsätta att förhandla. Dessutom är ju Hyresgästföreningen delvis ekonomiskt beroende av motparten genom den förhandlingsersättning som utfaller. Den övriga verksamheten som föreningen bedriver finansierar ju medlemmarna utan att deras intressen egentligen tas någon större hänsyn till. Hur är nu detta möjligt? Brukar inte välfärdsstaten Sverige ha en social bostadspolitik som en av dess hörnstenar? Historiskt har det varit så, men under årens lopp har bostadsmarknaden utsatts för olika större ”chocker” såsom skattereformen 1982, som reducerade effekten av underskottsavdrag, den stora skattereformen 1991, med ytterligare sänkta underskottsavdrag och höjd fastighetsskatt, och avskaffandet av räntebidrag under 2000-talet.
Nästa ”chock” har nu beretts inom regeringskansliet genom införande av marknadshyror. Den termen är självklart inte politiskt korrekt, så uttrycket som används blir troligen ”kollektivt förhandlade hyror”. Borgerlig politik värnar sällan hyresrätten utan mer äganderätten (både av egnahem och av flerbostadsfastigheter) och bostadsrätten – detta ger ju mer resursstarka röster vid valen. I jämförelse med andra upplåtelseformer har även hyresrätten sämre skattevillkor. När det gäller hyresrätten har man från regeringens sida nu valt att premiera de privata fastighetsägarna. Även kommunerna kommer att få sin beskärda del, eftersom det föreliggande förslaget (Ds 2009:60) förändrar allmännyttan till att drivas enligt marknadsmässiga principer med vinstmaximering som mål – och inte som i dag utan vinstsyfte.
Varför gör man detta? Ett skäl är den anmälan till EU om otillåtet statsstöd till allmännyttan som intresse- och branschorganisationen Fastighetsägarna gjorde för några år sedan. Anmälan ledde bland annat till det juridiskt torra betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) som i princip helt saknade bostadspolitiska värderingar, utan mer ville få ut hyresrätten i marknadsekonomins totala ansvarslöshet och osäkerhet.
Nuvarande regering vill inte alls värna om allmännyttans samhällssyfte i Sverige. Går det inte att sälja ut den helt får man försöka ”ombilda” den till marknadsmässiga bostadsföretag och ta bort dess hyresnormerande roll – en skyddsregel som infördes 1975. Det sistnämnda – att ta bort allmännyttans hyresnormerande roll – har beretts inom justitiedepartementet, samtidigt som allmännyttans framtida öde beretts inom finansdepartementet. Att detta skett inom olika departementet och berör ”bostadspolitik” kan ju verka förvirrande för oss hyresgäster, men regeringen har ju inte haft något samlat ansvar för bostadspolitiken sedan bostadsdepartementet avskaffades 1991.
Dagens bruksvärdesystem med hyrestak (det vill säga att likvärdiga bostäder ska ha lika hyra och där allmännyttans lägenheter har en hyresnormerande roll) är ju hyresgästernas garanti mot oskäliga hyror och ger oss ett lagstadgat reellt och praktiskt besittningsskydd. Att ha ett fungerande besittningsskydd är mycket viktigt och det behövs eftersom hyresbostadsmarknaden uppvisar en kombination av olika särdrag som bidrar till att förstärka fastighetsägarens överläge gentemot hyresgästen. Utan någon form av reglering har fastighetsägaren stora möjligheter att spela ut befintliga hyresgäster och bostadssökande mot varandra för att driva upp hyresnivån och även påverka villkoren i övrigt till sin egen fördel.
Men nu ska allt förändras – först gör man de allmännyttiga bostadsföretagen marknadsmässiga och tillåter inte längre en drift enligt självkostnadsprincipen och sedan tar man bort deras hyresnormerande roll – och vips så har man trollat bort allmännyttan i Sverige utan att ens vilja ta en strid med EU – något som till exempel Danmark gör. Där kategoriserar man sin allmännyttiga bostadssektor som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse öppen för alla bostadssökande.
Bostadsfrågorna utgör inte något eget politikområde inom EU och medlemslandet har ganska stora möjligheter att utforma den nationella egna bostadspolitiken. För den svenska hyresrättens framtid är svenska regeringen nu väldigt uppfinningsrik att ta fram system som åstadkommer kraftiga hyresökningar samtidigt som man är anmärkningsvärt passiv när det gäller att stärka hyresgästernas situation i Sverige.
De nya höga hyrorna ska förhandlas fram mellan parterna såsom görs i dag. Den part som representerar oss hyresgäster är Hyresgästföreningen och den har något av ett ”förhandlingsmonopol” enligt lag. Det kan ju kännas tryggt för oss, men det är en chimär eftersom föreningen nuförtiden har allierat sig med de fastighetsägande organisationerna (Sabo och Fastighetsägarna) och övergivit sina stridsfrågor såsom till exempel självkostnadsprincipen för allmännyttan och dess hyresnormerande roll vid hyresförhandlingar.
Ett av de första stegen mot ”alliansen” med fastighetsägare togs genom den så kallade trepartsöverenskommelsen från 2001 mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sabo. I klartext kan man säga att överenskommelsen går ut på att Fastighetsägarna rekommenderar sina medlemmar att vid varje hyresförhandling teckna avtal om, samla in och betala en förhandlingsersättning till Hyresgästföreningen och i gengäld samarbetar Hyresgästföreningen mot en marknadsanpassning av hyrorna.
Som hyresgäst och medlem kan man ibland känna att Hyresgästföreningen inte alltid längre sätter medlemmarnas och hyresgästernas intressen i främsta rummet, definitivt inte för oss som bor i Stockholms innerstads 80 000 hyreslägenheter.
Regeringens systemförändringar påverkar därmed alla som bor i privat hyresrätt i hela landet och självklart även hyresgästerna i den nya marknadsmässiga allmännyttan – vi är ju ganska många som bor i Sveriges 1 692 000 hyreslägenheter. Nu kommer nog inte riktigt alla av oss att få marknadshyror (ursäkta, jag menade ”kollektivt förhandlade hyror”), men eftersom det föreligger brist på hyreslägenheter i 70 procent av landets 290 kommuner så är det ju ändå väldigt många hushåll som berörs av regeringens kommande ”hyreschock” – jag själv bor ju i Stockholms innerstad och där lär det bli ett paradis för alla giriga hyreshajar som kan se sina hyresintäkter öka utan större ansträngningar eller motprestationer, tack vare regeringens nya bostadspolitiska program för hyresrätten i Sverige. Om nu förslagen genomförs leder det till att hyresrätten helt skjuts ut i ett strikt marknadssystem och att allmännyttan avskaffas i praktiken. En sådan bostadsmarknad kommer gravt att underminera möjligheten för ungdomar, studenter, trångbodda hushåll, ensamstående med barn och mindre bemedlade hushåll att, i enlighet med 1 kap. 2 § i regeringsformen, tryggas rätten till en bostad med rimliga kostnader. Detta leder till konsekvenser för samhällsekonomin när hyresgästernas konsumtionsutrymme minskas på grund av kraftigt ökade hyror, samt att statens kostnader ökas när behov av bostads- och socialbidrag växer. Utvecklingen kan också leda till ökad socioekonomisk segregation.
De nu aktuella förslagen leder också till en gigantisk förmögenhetsöverföring från sittande hyresgäster till privata fastighetsägare, men det är ju det egentliga huvudsyftet med förslagen – fast det kallas för en bättre/väl fungerande hyresmarknad, vilket motsvarar en situation där efterfrågan på och utbud av hyresbostäder motsvarar varandra, det vill säga ett fritt strikt marknadssystem med en marknad i balans.
Regeringen avser dock att lägga in en liten skyddsregel i kommande hyreslagstiftning . Det blir dock ingen spärr mot för höga hyror, utan en ”avbetalningsplan” för den nya förhandlade hyran på några år och i inget fall längre än tio år (diarienummer Ju2009/10489/L 1). Den aktuella promemorian anger en presumtion från regeringens sida för stora hyreshöjningar i det nya hyressättningssystemet.
Utöver detta kan vi hyresgäster som vanligt också förvänta oss de normala löpande hyresjusteringarna som bestäms i de årliga hyresförhandlingarna.
Det nya hyressättningssystemet har nu överlämnats i en remiss till lagrådet. Att en så viktig fråga som förändring av hyressättningssystemet ”smygs” in i en lagrådsremiss är ju väldigt anmärkningsvärt. En sådan förändring, som påverkar personer och hushåll i landets 1 692 000 hyreslägenheter, måste utredas och presenteras i en ny statlig utredning eller i en departementspromemoria, inkluderande uttömmande konsekvensanalyser hur hushållen påverkas, och att synpunkter kan lämnas i en ny bred och öppen remissomgång. Att införa dessa omvälvande förändringar i en lagrådsremiss medför att remissmöjligheten uteblir och det kan inte anses vara god sed i en demokrati. Framtiden kommer att bli knepig för oss hyresgäster i bristorter om förslagen genomförs. Har vi inte råd att betala den nya marknadshyran måste man lämna sin hyreslägenhet. Att skaffa annan billigare hyreslägenhet kan bli omständligt och en normalinkomsttagare har redan i dag svårigheter att köpa en bostadsrätt/villa på grund av de höga priserna som råder för dessa upplåtelseformer på många bristorter. JOAKIM STRÅLMARK hyresgäst i privat hyresrätt på Östermalm i Stockholm | 
