SÅ BERÄKNAS BOSTADSBOLAGENS AVKASTNING   Utgångspunkten för beräkning av ett bostadsbolags direktavkastning är driftnettot på bolagets fastigheter, och driftnettot bör vara uppdelat per fastighet för att underlätta granskning av enskilda fastigheter. Driftnettot utgörs av fastighetens hyresintäkter med avdrag för dess kostnader.   Om driftnettot delas med fastighetens marknadsvärde får man fram direktavkastningen i procent. För att få fram avkastningen måste alltså bostadsbolagen värdera sina fastigheter.   Ägaren (kommunen) som har skjutit till företagets aktiekapital, ska enligt det nya regeringsförslaget sätta en rimlig avkastningsnivå på sitt insatta kapital. På svaga marknader ställs högre avkastningskrav, eftersom risken där är högre.   För att få fram den procentuella avkastningen på eget kapital divideras bolagets resultat med det egna kapitalet. (Resultatet är bostadsbolagets intäkter minus samtliga kostnader, och kan således vara både positivt och negativt, det vill säga vinst eller förlust).   Om bolaget vill göra investeringar i till exempel nyproduktion får det enligt regeringsförslaget göras endast om investeringarna förväntas ge marknadsmässig avkastning på det kapital som satsas. Även här ska kommunen sätta en rimlig avkastningsnivå på tillskjutet kapital.

Nytt förslag för allmännyttans framtid   "Ingen stor skillnad för bostadsbolagen"   EU fortsätter granska svensk allmännytta   "Rätt nivå på vagheten"   Fem bolag om lagkravet på lönsamhet   "Låt bostadsbolagen behålla hela vinsten"   Vänsterpartiet avvisar förslaget   S-kommentar till regeringsförslaget

 2009-12-14

Det förslag som regeringen nyligen presenterade innebär att kommunala bostadsbolag ska drivas affärsmässigt och samtidigt vara samhällsnyttiga.

Affärsmässigheten innebär bland annat att bostadsbolagen ska "åläggas marknadsmässiga avkastningskrav", som det heter i finansdepartementets promemoria.

– Det ska ställas avkastningskrav som motsvarar vad en privat aktör hade ställt i motsvarande situation, beroende på hur marknaden ser ut och vilken risk man tar, förklarar Jörgen Mark-Nielsen, utredningsansvarig på Sabo.

Han framhåller att det innebär konsekvenser för bostadsbolagens agerande: alla investeringar, som till exempel att bygga nya hus, måste på goda grunder bedömas som långsiktigt lönsamma.

– Om ett bolag inte uppnår avkastningskravet måste man vidta mått och steg för att försöka uppnå det. Bolaget måste kunna visa att man försöker, menar Jörgen Mark-Nielsen.

Om bostadsbolag går med förlust, kommer kommunerna framöver inte på något direkt och enkelt sätt kunna stötta sina bolag. I så fall måste de kräva avkastning på de pengar man har gått in med.
Fastighetsägarna gjorde 2005 en anmälan till EU-kommissionen som gällde just kommunernas stöd till sina bostadsbolag.

– I dag händer det i princip aldrig att kommunerna går in med direkta pengar. I den rapport som låg till underlag för Fastig-hetsägarnas anmälan till EU-kommissionen framgick det att det handlade om 18 miljoner kronor i hela Sverige, påpekar Jörgen Mark-Nielsen.

Han tror alltså inte att det kommer att bli något stort problem för bostadsbolagen att de framöver inte kan få bidrag från sina kommuner.

– I och med att det inte finns något direkt stöd att tala om finns det heller inget som försvinner.

Beräkningarna i rapporten gällde ett enda år, 2002, och gjordes av revisionsbyrån Ernst & Young. Den analyserades av juristbolaget Linklaters i London.

Fastighetsägarna var framför allt kritiska mot att bostadsbolagen, enligt organisationens synsätt, stöttats av sina ägare med närmare tolv miljarder kronor i form av för låga avkastningskrav. Anmälan byggde alltså på tanken att kommunerna avstått från marknadsmässig avkastning från sina bostadsbolag.

Jörgen Mark-Nielsen tycker dock inte att Fastighetsägarnas beräkningar gjordes på rätt sätt.

– Ernst & Young gjorde schablonmässiga uträkningar där verklig avkastning jämfördes med ett avkastningskrav på 9,3 procent. Men så kan man inte göra. Man måste titta på varje enskilt fall, utifrån varje bolags marknad och förhållanden.

Kommunallagens krav på att kommunal näringsverksamhet ska bedrivas utan vinstsyfte har hittills tolkats som att bostadsbolagen inte får ha som syfte att gå med vinst. Däremot har det inte tolkats som ett förbud mot vinster. Men nu vill regeringen tolka kommunallagen på ett annat sätt.

– Om verksamheten går med vinst år efter år – vilket den rimligen gör om den bedrivs affärsmässigt  – kan man inte längre hävda att den drivs utan vinstsyfte. Därför föreslår regeringen att det görs ett tydligt undantag från kommunallagens bestämmelse i den nya lagen om kommunala bostadsföretag, förklarar Jörgen Mark-Nielsen.

Enligt Sophia Mattsson-Linnala, chef för Sabos ekonomi- och finansenhet, går merparten av de kommunala bostadsbolagen med vinst i dag, även om vinsterna inte alltid är så stora.när nu avkastningskrav ställs på samtliga bolag blir kraven på effektivisering högre.

– Det behövs ett professionellt förhållningssätt inom bolagen som innebär att verka för ökade intäkter och att pengarna i verksamheten används på ett effektivt sätt. Vi kan förutspå att de avkastningskrav som kommunerna kommer att kräva på en del håll blir högre än de resultat bolagen presterat hittills, säger Sophia Mattsson-Linnala.

En del kommunala bostadsbolag har avkastningskrav på sig redan i dag. Men ofta är det endast allmänt formulerade krav, inte siffersatta. Sophia Mattsson-Linnala tror att kommunerna, om regeringsförslaget blir verklighet, kommer att behöva ställa tydligare avkastningskrav med procentsatser i ägardirektiven.

– Många bostadsbolag måste dessutom se över sina redovisningsrutiner. Och göra en marknadsvärdering av sina fastigheter för att klara av uppföljningen på fastighetsnivå, säger hon.

Omkring hundra kommunägda bostadsföretag verkar på vikande marknader och har haft det svårt ekonomiskt under en längre tid. Antalet motsvarar en tredjedel av Sabos medlemsföretag och cirka 100 000–120 000 lägenheter.

– Att leverera i nivå med de avkastningskrav som kan förväntas ställas på de här bolagen kommer att bli tufft. De kan inte få upp sina hyror och kan i många fall inte göra så mycket på kostnadssidan heller, säger Sophia Mattsson-Linnala.

Hon tillägger att det därför kommer att finnas behov av att titta särskilt på bolagens fastighetsvärden när kalkyler görs inför upprustningar.

– Förslaget underlättar inte för den gruppen. Det försvårar inte heller. Men deras problem synliggörs på ett tydligare sätt, framhåller hon.

Sophia Mattsson-Linnala anser att det krävs större insatser än i dag för de företag som verkar i landets avfolkningskommuner – men att det är ett problem som staten måste lösa på annat sätt.

– Det är en statlig huvudvärk.

 EVA BLOMBERG