2009-11-16
I fler och fler kommuner försöker bostadsföretagen nu göra om hyrorna efter ett system, där lägenhetens egenskaper värderas och bildar grunden för en ny hyra. Den egenskap som orsakat mest konflikter är den så kallade lägesfaktorn: om och hur mycket dyrare det ska vara att bo där många vill bo, vilket oftast är liktydigt med i centrum. Men i Umeå är allt detta redan verklighet sedan länge. Staden hör till hyressättningspionjärerna och började arbetet med att systematisera hyrorna för över 15 år sedan. Och ett arbete har det verkligen varit. Det förstår man när man pratar med dem som varit med ända sedan den första trevande starten 1994. – Det har varit en lång resa. Vi har haft träffar med referensgrupper, med hyresgästföreningen, hållit informationsmöten med hyresgästerna och besiktat nästan varenda lägenhet för att kontrollera om det verkligen såg ut som vi trodde inne i lägenheterna, säger Sven-Ove Lindström som jobbat på stadens allmännyttiga bostadsbolag Bostaden i över 20 år. – Både vi och några eldsjälar på Hyresgästföreningen har lagt ner oerhört mycket kraft på det här. Allt började med att de vanliga hyresförhandlingarna strandade. – Vi ville höja mer i vissa områden, säger Sven-Ove Lindström. Hyresmarknadskommittén (HMK), där centrala representanter från Sabo och Hyresgästföreningen hanterar strandade förhandlingar, rekommenderade då att bolaget skulle börja sätta hyrorna enligt en systematisk hyressättningsmodell.
Först 1998 var de klara, efter fyra års förberedelser. Då hade parterna kommit fram till ett värderingssystem som innehöll 155 faktorer – men 553 variabler, om man lägger ihop alla typer av parametrar som fanns att ta hänsyn till, och deras undergrupper med olika poäng.
Den som dessutom lägger till att de olika faktorerna får olika poäng beroende på hur stor lägenheten är (av sex möjliga lägenhetsstorlekar) får ihop ett system med över 1 500 variabler.
Hans-Urban Strand, förhandlare på Hyresgästföreningen, tycker dock inte att man ska räkna så, utan påpekar att det är ett 30-tal faktorer som används mest. Och att alla variabler aldrig är aktuella för en och samma lägenhet. – Fast om vi skulle börja om från början hade vi nog rationaliserat och haft färre detaljer på lägenhetsnivå. Systemet kan upplevas som komplicerat, säger Hans-Urban Strand. De flesta faktorer rör standarden i lägenheten. Hur många plattor har spisen, vilket slags golv finns i kök och vardagsrum, vetter balkongen åt väster, söder, norr eller öster, finns förråd och i så fall hur stort. Och så vidare.
Det gjordes också en indelning i geografiska områden. Där gavs sedan poäng efter närhet till centrum, kollektivtrafik, buller och friluftsområden. Även närmiljön poängsattes – till exempel parkeringsmöjligheter, storlek på lekytor, framkomlighet för rullstolar och om huset ligger högt, lågt eller soligt. Skillnaden i hyra för en likvärdig lägenhet som ligger centralt jämfört med området med lägst poängtal blev nästan 30 procent.
Trots att förändringarna i hyressättningen var relativt stora utlöstes ingen protestvåg bland de boende.
– Det blev bara en insändare i tidningen, säger Sven-Ove Lindström.
Så varför tog Umeås hyresgäster de nya hyrorna med ett sådant jämnmod när samma tankar – framför allt lägets påverkan på hyrorna – har orsakat så mycket diskussioner i andra städer? Och var införandet så smidigt och lyckat som systembyggarna och pressklippen berättar?
Bostadsbolaget och hyresgästföreningen ger i alla fall en samstämmig bild av ett ganska smärtfritt införande. Och av orsaken: det grundliga informerandet. Själva besiktandet har också skapat förtroende för systemet, menar Hans-Urban Strand, och nämner att det numer också finns många privata lägenheter i poängsystemet. Från 1998 började så de nya hyrorna införas. Sänkningarna kom hyresgästerna till del helt och hållet från första året, medan höjningarna slogs ut över tre år.
Den nya hyressättningen var ett nollsummespel – den totala hyres-kakan var densamma. Men numerärt var det fler som fick höjningar än sänkningar. Sänkningarna var dock i snitt större än höjningarna. – Fast det var få hyresgäster som fick dramatiska förändringar. Och folk fick tid på sig att byta lägenhet om den nya hyran inte passade, säger Hans-Urban Strand.
Hur många hyresgäster som faktiskt bytte lägenhet vet han inte – någon så specifik statistik finns inte.
De högsta höjningarna blev 20 procent. Även där lägesfaktorn drog uppåt kan andra faktorer ha gett minuspoäng.
År 2000 var alla Bostadens lägenheter helt infasade i det nya systemet. Sedan hände inte så mycket mer med hyressättningssystemet under några år.
Men 2003 tog arbetet ny fart. Systemet skulle ses över. Först gjordes en enkät bland alla Umebor om hur man värderade olika områden. Sedan gjordes en del justeringar och förenklingar i systemet.
– Vi gjorde en uppenbar miss när vi lade in närhet till bank, post, apotek och kiosk som faktorer. Men en massa post- och bankkontor försvann ju året efter, och plötsligt hade apoteken stängt halva året.
– Det gör hyressättningen stabilare och mindre känslig för förändringar, när vi inte längre behöver ta hänsyn till små matställen som kommer och går. Totalt togs ett 50-tal faktorer bort. Men andra har tillkommit, och antalet variabler är fortfarande nästan lika många. HELENE AHLBERG Detta är en förkortad version – läs hela artikeln i Bofast 7/2009 | 
