Hem   Politik   Ekonomi   Miljö   Förvaltning   Opinion   Jobb   Om Bofast   Kontakt   Annonsera   Nyhetsbrev  
Förvaltning Hem   Fastighetsskötsel   Underhåll   Teknik   Bygg  

Egen personal ska ge högre kvalitet på förvaltningen

Förvaltningschef Johan Ygdenheim (i grön jacka) presenterar sitt team. En av tio nyanställda är fastighetsvärden Kurt Insulan som står bredvid. Till höger: Kungälvs-bostäders vd Bettina Öster Tunberg pratar med fastighetsförvaltaren Pernilla Niklasson. Foto: Minna Ulin
Nyligen sjösatte allmännyttiga Kungälvsbostäder sin mest omfattande organisationsförändring någonsin. Störst skillnad blir det inom förvaltningen. Egna fastighetsvärdar ska komma närmare hyresgästerna – och få mer gjort.

KUNGÄLVSBOSTÄDERS OMORGANISATION

 

Den allmännyttiga bostadsstiftelsen Kungälvsbostäder grundades 1949 och är i dag den bohuslänska kommunens största hyresvärd med sina drygt 2 700 lägenheter.
Den 1 november 2016 gick startskottet för stiftelsens nya organisation. Huvudsyftet är att ge hyresgästerna bättre service.

Verksamheten består numera av fyra olika team.


Fastighetsutveckling:
ansvarar för nybyggnation samt renovering och underhåll av befintligt bestånd.

Kommunikation och marknad: samlar uthyrning, kommunikation och marknadsföring. I teamet finns också den nya tjänsten boendeutvecklare, som bland annat ska syssla med boinflytande och dialog med hyresgästerna i samband med ombyggnadsprojekt.

Ekonomi: ansvarar för allt som har med ekonomisk styrning att göra, inklusive fakturor, hyresavier och långsiktiga ekonomiska prognoser. Fungerar ungefär som tidigare.

Förvaltning: arbetar med besiktningar, löpande underhåll, dagliga hyresgästkontakter och felanmälan. Av teamets 15 personer är 10 ny-anställda (en drifttekniker och nio fastighetsvärdar).



Samma jobb men ny ar betsgivare


2016-12-12

 

När Kungälvsbostäders vd Bettina Öster Tunberg invigde stiftelsens nya kontor på Kongahällagatan var 1,5 år av planering för en ny organisation över. En nyhet är att stiftelsen gått ifrån att leja ut all fastighetsskötsel till att ta eget ansvar för hela kakan. Tio personer har anställts för att sköta jobbet.

Bettina Öster Tunberg
hoppas att nyordningen ger högre kvalitet.

– Vi har uppmanat fastighetsvärdarna att inte gå ifrån hyresgästerna utan att fråga om det är något annat de behöver hjälp med, säger hon.

Flera av de nyanställda fastighetsvärdarna har arbetat i Kungälvsbostäders områden tidigare, närmast för Riksbyggen vars förvaltningsavtal med stiftelsen nyligen löpte ut.

– Vi har fått en mix på kompetens, åldrar och kön. Det är ett bra team med människor som kan komplettera varandra, säger Johan Ygdenheim, förvaltningschef på Kungälvsbostäder.

Hos stiftelsen finns allt från egnahemsbetonade bostäder i Kungälvs utkanter till centrala lägenheter och miljonprogramsområden. En utmaning var att fördela områdena smart.

– I ett miljonprogram finns fler lägenheter och fler människor vilket antagligen innebär fler uppdrag åt fastighetsvärdarna. Det kan vara en fördel om man har jobbat i sådana områden tidigare. I centrum finns många äldre, där handlar det ofta mer om omtanke än teknik. Alla fastighetsvärdar skulle kunna jobba överallt, men nu hade vi chansen att titta på de här aspekterna, säger Bettina Öster Tunberg.

 

Enligt Kungälvsbostäders kundtidning Hemmavid var 81 procent av hyresgästerna nöjda eller mycket nöjda med Riksbyggens service. Stiftelsens mål för de nya, egna fastighetsvärdarna är högre ställt: 85 procent av hyresgästerna ska vara nöjda/mycket nöjda 2017. Med egen personal går det att höja betygen, anser Bettina Öster Tunberg och Johan Ygdenheim.

– Riksbyggens fastighetsskötare har varit trevliga, men deras uppdrag har bara varit att göra det som står på arbetsordern, säger hon.

– Riksbyggen har räknat på jobben och inte gjort det lilla extra för att hyresgästen skulle bli nöjd. Om vi ska nå våra högt uppsatta mål är egen personal ett nödvändigt steg, säger han.

Stiftelsens fastighetsvärdar får ett visst budgetansvar. De bedömer vad som ska göras i en lägenhet och behöver inte vända sig till en förvaltare för att få klartecken för exempelvis omtapetsering.

– Fastighetsvärdarna är ansvariga för sitt område och vi litar på att de tar korrekta beslut, även om de kan behöva mer eller mindre stöttning från arbetsledarna i det, säger Johan Ygdenheim.

Kungälvsbostäder har diskuterat för- och nackdelar med att anställa egna fastighetsskötare i många år. Frågan ställdes på sin spets när avtalet med Riksbyggen skulle löpa ut våren 2015. Det var hög tid att fatta ett strategiskt beslut.

För Bettina Öster Tunberg, som tillträdde som vd våren 2014, var egen personal en självklarhet. Det var hon van vid från tidigare anställningar inom andra bostadsbolag.

– Vi kände att vi måste göra något för att närma oss hyresgästerna. Vi ville jobba med tillgänglighet och boinflytande, men var för kort om folk tidigare.

Hon såg också nackdelar med att köpa in tjänster utifrån, främst mindre kontroll.

– När vi skickade en arbetsorder till Riksbyggen kunde vi bara hoppas att någon ringde upp den som felanmält. Oftast sköttes det bra, men när det inte fungerade fick vi samtal från irriterade hyresgäster utan att ha en aning om vad som hänt. Det kändes väldigt otillfredsställande.

Rent ekonomiskt är nyordningen varken dyrare eller billigare, enligt Bettina Öster Tunberg.

– Vi har en del startkostnader, med nya lokaler, köp av bilar, utrustning och så vidare, men i stort sett är det ett nollsummespel, säger hon.

– Vi tror inte att det ska kosta speciellt mycket mer, men vi får mycket mer gjort och bättre resultat, fyller Johan Ygdenheim i.

Men att ha all förvaltning i egen regi för med sig även andra konsekvenser. Administrationen ökar när det blir tio nya människor som ska ha lön, och som dessutom hör till ett för stiftelsen nytt fackförbund med andra kollektivavtal att ha koll på. Med fler anställda ökar också personalansvaret när det gäller antalet utvecklingssamtal och så vidare.

Bettina Öster Tunberg ser en risk: att det skapas klyftor inom företaget. Eftersom förvaltningsteamets bilar inte fick plats vid Kungälvsbostäders kontor på Uddevallavägen byggdes en ny förvaltningslokal.

Av totalt 28 anställda sitter nu 14 inom ledning, ekonomi och marknad på det ursprungliga kontoret. Resterande 14 – förvaltare, fastighetsvärdar och kundtjänst – utgår ifrån Kongahällagatan 120, som ligger knappt tre kilometer bort.


– Tidigare har alla suttit på samma ställe, vi har arbetat och fikat tillsammans. Nu märker jag redan att det pratas om ”de på 120:an”. Det ser jag som en risk vi får hantera. Vi håller på och bygger om receptionen på Uddevallavägen, så att det blir lite nytändning där också, säger hon.

Johan Ygdenheim ser fördelar med att samla funktioner som samarbetar sinsemellan och har direktkontakt med hyresgästerna.

 

– Vi pratade tidigt om hur det skulle organiseras. Om vi hade satt fastighetsvärdarna på ett kontor och alla chefer på ett annat så tror jag att känslan av vi och dem hade kunnat öka. Vi har haft tid på oss att tänka, det är säkert svårare att gå in i efterhand och ändra.


I vår, när organisationen varit i gång i tre månader, sker en första utvärdering och en andra är inplanerad ett halvår efter starten. Förhoppningen är att fastighetsvärdarna kommer att bli självgående, så att ledningen inte behöver ägna sig åt operativa frågor.

– Förvaltarna får en mer övergripande roll och vi som sitter i ledningsgruppen ska jobba med strategiska frågor medan fastighetsvärdarna löser sitt jobb på ett bra sätt utan att vi blandar oss i. Rätt personer ska göra rätt saker, säger Johan Ygdenheim.

 

MINNA ULIN

 

Bilderna ovan: Förvaltningschef Johan Ygdenheim (i grön jacka) presenterar sitt team. En av tio nyanställda är fastighetsvärden Kurt Insulan som står bredvid. Till höger: Kungälvsbostäders vd Bettina Öster Tunberg pratar med fastighetsförvaltaren Pernilla Niklasson. Foto: Minna Ulin

 

 

 

 

Utskriftsvänlig sida
 
 
 

Dags att sätta punkt

December är avslutningarnas tid. För terminen, för det gamla året – och denna gång även för tidningen Bofast. Det nummer som är på väg ut till er läsare är vår sista utgåva.

Bofast blir Allmännyttan

Vid årsskiftet läggs Bofast ned, efter 33 års bevakande av bostadsbranschen. Det sista numret har nu skickats till tryck och är på väg ut till sina läsare.
I stället föds en ny tidning, för alla anställda och styrelseledamöter i Sabos medlemsföretag. Premiärnumret kommer i mars. Och namnfrågan är nu klar: den nya tidningen ska heta Allmännyttan.

33 år med Bofast och händelser som präglat Bostadssverige

Det allra sista numret av Bofast har nu kommit ut. Nu läggs tidningen ned – men ersätts av en ny tidning med nya förutsättningar.
Bofast föddes för 33 år sedan och har sedan dess skildrat trender, nyheter, upp- och nedgångar i bostadsbranschen. Följ med på en kavalkad med nedslag i nyheter från dessa år – en tidsresa som skildrar både tidningens utveckling och händelser som präglat Bostadssverige.

Vasaloppsvinnaren som blev
dubbel-vd

Finns det några likheter mellan att åka Vasaloppet och vara vd i allmännyttan?
Hans Persson, vd för Gnestahem och Gnesta Förvaltnings AB, tvekar först, men grubblar färdigt över lunchen.
– Jo, det gör det. Båda kräver att du tänker långsiktigt och gör en hållbar plan som du följer.
 
Mer läsning
 Framtidens skola ligger längst ned i hyreshuset
 Fiske utanför vardagsrummet
 Dammsugerska längs hisschaktet
 Trappstädning för gemenskap
 Mangelrum gav plats för klädbyten
 Hjälp till läxhjälp
 Blinkande konst i Lundanatten
 Välvt tak halverar kylningsbehovet
 Audition för sommarjobbare
 Fler amerikaner flyttar till hyresrätter
 Leos skulptur byggs upp i full skala
 Läkerolkragar får grön fyllning
 Slitet magasin räddades av unga händer
 Manliga värderingar ger toppjobb
 Viktigt med riktlinjer för anställda på sociala medier
 Hallå där Thomas Aebeloe, vd på Uddevallahem...
 De är bästa grannarna
 Hopptorn, popcorn och lokala frågor
 Välisolerade hexagoner
 Hemmalivets vedermödor i bilder
 Vindskydd för danska alkoholister
 En dag på jobbet – på 110 meters höjd
 En dag på jobbet med Frano Matic, lokalvårdare och vd
 Twittra, blogga, facebooka – eller inte?
 Bodejting, stugdrömmar och barnsäkerhet
 Toaletter, stjälpskålsklosetter och lite stadsbyggnad
 Husvård med 20 meters fallhöjd
 En dag på jobbet med Britt-Marie Eriksson
 En dag på jobbet med Martina Sjöberg
 Dagsljus, skyskrapor och studentliv
 Sjuka hus, vackra hus och vanliga hus
 Ny livslåga i Lunds brandstation
 Renoveringars inverkan på livsångesten
 Stolta hus i snöigt Sundsvall
 Han läser grannarnas arga lappar
 Home make-over à la Nybro
 Från Irak till småländsk utvandrarbygd
 Alingsås – stad i ljus
 Folkhemsbygget i broderad form
 Solstrålehuset – anrikt hus utan bygglov
 Havsnära hus för dem som vill bo länge
 Simrishamnsbostäder blir svinalängor
 Från säteri till allmännytta
 Arga tvättstugelappar sparas för alltid
 Husfester, matlag och kollektiva hönor
 Stormaktsväldets kronobageri
 Timråbos stolthet ligger vid Klingerfjärden
 En bostad bortom kärnfamiljen
 ”Kollektivhus är högmodernt”
 "Bostäderna befäster kärnfamiljen"
 Ny studie om bostadsanvändning
 Var tionde vill bo kollektivt
 Pang på rödbetan