Hem   Politik   Ekonomi   Miljö   Förvaltning   Opinion   Jobb   Om Bofast   Kontakt   Annonsera   Nyhetsbrev  
Förvaltning Hem   Fastighetsskötsel   Underhåll   Teknik   Bygg  

Hundratals lägenheter utan att bygga nytt

En av de lokaler som byggdes om var bostadsbolagets områdeskontor i Rosengård i östra Malmö. Foto: Gugge Zelander
Hur producerar man 500 nya lägenheter på ett år? Det nästintill omöjliga uppdraget fick MKB Fastighets AB 2014. På nyårsafton 2015 hade bolaget nått målet genom att ombilda allt man kunde tänka sig i sina befintliga fastigheter.
En kollektiv insats med stor ansvarsspridning har nu gett gamla butikslokaler, bastur, tvättstugor och dagis ett nytt syfte.

I KORTHET

MKB har har omkring 23 600 lägenheter,
1 100 kommersiella lokaler och
300 anställda.

Förra året tog företaget fram 285 nyproducerade lägenheter och 220 lägenheter genom ombyggnader av tidigare lokaler, till exempel kontor, förskolor, ett konditori och en livsmedelsbutik.

 

Hyresnivån på de lokaler som byggts om till bostäder är i snitt 1 324 kronor per kvadratmeter och år. I det befintliga beståndet (inklusive stora lägenheter) är snitthyran 1 200 kronor per kvadratmeter och år.



Gammalt dagis blev ovanlig tvåa

 

Hon trivs i ombyggda fotvårdskliniken


2016-11-18 

 

De senaste åren har Malmöborna blivit allt fler, men antalet bostäder har inte hunnit med. Hösten 2014 fick allmännyttiga MKB därför i uppdrag av kommunen att skaka fram 500 nya lägenheter på ett år. Ett till synes omöjligt uppdrag.

 

– Vanligtvis tar det tre, fyra år från beställning till inflytt för nya lägenheter så vi fick helt enkelt tänka om. Till en början kände vi oss nedslagna, men så väcktes tävlingslystnaden, säger förvaltningschefen Mats Nilsson.


Tillsammans med
fastighetsförvaltaren Fredrik Björkman började han att spåna på idéer.

– Vi tittade på moduler, kombohus och till och med möjligheten att sätta Attefallshus i Malmöbornas trädgårdar, säger Mats Nilsson.

– Då kom vi på att vi kunde bygga om några av våra egna områdeskontor till lägenheter.

Därmed föddes idén om att helt enkelt leta i det befintliga beståndet. Projektet döptes till ”Lokal till hem”.

– Bara att konvertera områdeskontoren kunde ge 22 möjliga lägenheter, men eftersom det var bråttom bad vi alla husvärdar att gå igenom sina fastigheter. Då ramlade det plötsligt in inte mindre än 700 förslag.

– Allt var tillåtet. Vi ville inte sätta några begränsningar, säger Fredrik Björkman.

– Det handlade om trapphus, tvättstugor, gamla butiker, källarutrymmen och mycket annat, fortsätter Mats Nilsson.

På det följde en sållning.

– Vi klassificerade de olika föreslagna lokalerna i tre grupper: lätta, medel och ”dem vi väntar med”. Det fanns till exempel många lokaler som en gång hade varit lägenheter och enkelt kunde konverteras tillbaka, berättar Fredrik Björkman.

– Vårt gamla kontor i Gullviksborg i södra Malmö blev till exempel en etta och två treor. Och det med en minimal ombyggnad. Vi satte igen en vägg och byggde ett nytt badrum och ett kök. Det var allt som behövdes, säger Olof Fellnäs, husvärd i Gullviksborg och grannstadsdelen Nydala.

Men det var inte alltid de inblandade parterna var överens.

– Jag var till exempel skeptisk till några källar-lokaler. Jag förstod inte hur vi skulle lyckas, men vissa sållade vi också bort. Andra jobbar vi med på längre sikt, och de vi har ordnat till har blivit som marklägenheter, säger Olof Fellnäs.

Och lokaler fanns det
som sagt gott om. Enligt Mats Nilsson hade Malmö som arbetarstad blomstrat fram till 1960-talet när gröna vågen under 1970-talet fick runt 40 000 Malmöbor att leta sig utåt landsbygden. Kvar lämnade de en massa tomma lägenheter, precis när miljonprogrammet stod färdigt.

– För att göra vissa områden mer attraktiva gjorde hyresvärdarna därför hobbyrum och gemensamma utrymmen av många lägenheter. Bland annat flyttade man upp tvättstugor från källaren för öka säkerheten, säger han.

Detta utnyttjade MKB
så mycket som möjligt, men för att hinna producera alla dessa nya bostäder på bara ett år gällde det att arbeta effektivt, såväl administrativt som tekniskt.

– Eftersom vi visste att stadsbyggnadskontoret skulle få väldigt många bygglovs-ansökningar att gå igenom lämnade vi in enkla men tydliga ritningar så fort vi bara kunde. Sedan träffades stadsbyggnadskontoret och vi en eller två gånger i veckan och diskuterade vad som behövde göras, varpå ritningarna växte fram. Vi sökte över 250 bygglov.

 
Det gällde också att få alla anställda på bostadsbolaget med  på tåget.

– Eftersom ingen hade gjort något liknande tidigare fanns det inget facit. Så vi började med att fundera på vad vår styrka var. Och det var personalen, säger fastighetsförvaltaren Fredrik Björkman.

– Vi fick sprida ut ansvaret, så att varje ny lägenhet hade en ansvarig. Det var också viktigt att inget stannade upp, så vårt ledord var att aldrig vänta på att någon annan skulle göra något, utan att hitta nya vägar i stället. Det kan trots allt vara lika mycket arbete med tre, fyra spridda lägenheter som med ett helt nytt område, förklarar Mats Nilsson.   

I själva byggskedet tillämpades sedan minsta motståndets lag.

– Om en vägg eller ett golv inte behövde göras om så gjorde vi inte det. Allt som kunde göras vid ett senare tillfälle väntade vi med. Så det blev att vi behöll en del plastmattor, till exempel, säger Fredrik Björkman.

– Vi gjorde inte de standardhöjningar vi normalt brukar göra. Vanligtvis levererar vi helt nyrenoverade bostäder, men nu fick i stället hyresgästerna möjligheten att göra tillval. Vill de ha en tvättmaskin går det att välja till mot en hyreshöjning, säger Mats Nilsson.

Just detta var ibland svårt att förankra hos såväl bygglovshandläggare, entreprenörer och konsulter som i de egna leden.

– Det var inte helt lätt att få folk att ändra inställning, fortsätter Mats Nilsson.

– Många tyckte att man likaväl kunde göra allt när man ändå var igång, och det var ibland tufft att stå emot, men vi gjorde det medvetet enkelt och billigt. Annars hade det aldrig gått.

Det var med andra ord även kostnadsmässigt fördelaktigt.


– Vi har byggt mestadels ettor och tvåor, vilket är vad Malmö behöver, och jämfört med våra andra smålägenheter är de här billigare. Vi har använt förhållandevis lite material och i många fall var mycket redan inkopplat, som el, vatten och internet, så driftsmässigt är det också effektivt. Alla våra lägenheter har varit lönsamma enligt vår lönsamhetsbedömning.

Till slut landade man på 220 nya lägenheter runtom i Malmö. Tillsammans med 285 mer konventionellt tillkomna bostäder nådde man målet om 500 lägenheter, om än med nöd och näppe.

– Vid fyratiden på eftermiddagen dagen före nyårsafton vädjade Fredrik till en tjänsteman på stadsbyggnadskontoret att öppna upp sin dator igen och skriva ut det sista slutbeskedet innan han gick hem. Allt vi behövde var utskriften, säger Mats Nilsson och skrattar.  

Efter det året var det många som var trötta.

– Vår personal fick definitivt mer att göra, men jag tror ändå att vi alla kunde känna en stolthet över projektet, och att det var kul. Och det känns bra när man tänker på att varje lägenhet innebär att någon får tak över huvudet, säger Mats Nilsson.

– Det blev även en hög belastning på entreprenörerna, som kanske inte var lika förberedda på så många projekt, säger Olof Fellnäs.

– Vid en slutbesiktning i december 2015 stod en snickare och svor. Han hade själv fått åka till Ikea och köpa ett medicinskåp eftersom vi hade köpt upp alla där vi brukar få dem från. Då fick vi höra att vi nog byggde om lite för mycket, tillägger Fredrik Björkman.

Några av de mer spektakulära ombyggnaderna inkluderar en gammal fotvårdsklinik, ett konditori, ett antal tvättstugor och bastur samt en gammal livsmedelsbutik.

– Han som ägde livsmedelsbutiken fick en ny lokal medan andra helt enkelt inte användes, säger Mats Nilsson.

I Lorensborg i västra Malmö byggde man även om ett kontor, som antagligen varit lägenhet innan dess, till ett kollektivboende för seniorer. Nästan det enda man behövde göra där var att sätta in säkerhetsdörrar till rummen och dimensionera brandlarm och ventilation. Snart bor där ett antal 55-plussare med delat kök och badrum.

– Det fanns till och med en jacuzzi där redan, som var så fin att vi behöll den, berättar Fredrik Björkman.

– Vi har även gjort ett studentkollektiv i Västra Hamnen i norra Malmö och ett kompisboende för pensionärer i Nydala där två personer delar på en lägenhet.

Projektet har fått
mycket uppmärksamhet runt om i Sveriges kommuner och bostadsbolag. Halmstads kommunägda bostadsbolag, HFAB, hör till dem som inventerat sitt lokalbestånd för att hitta möjliga nya bostäder.

– Säg att vi gör 300 sådana här ombyggnader på tre år bland våra 24 000 lägenheter. Med tanke på att det finns 840 000 lägenheter i hela allmännyttan borde det kunna skapa 10 000 nya bostäder runtom i landet. Om man dessutom räknar in alla hyresvärdar skulle det kunnat bli det dubbla, säger Mats Nilsson.

Och MKB fortsätter att titta på nya möjligheter, bland annat ”dem som vi väntar med” – men också nya förslag som dumpit ner efter de första 700.


– Med den erfarenheten vi har med oss från ifjol kan vi se fler möjligheter nu. Vi har fått tränade ögon, säger Fredrik Björkman.

 

SIMON LUNDH

 

Bilden ovan: En av de lokaler som byggdes om var bostadsbolagets områdeskontor i Rosengård i östra Malmö.

Foto: Gugge Zelander

 

 

 

 

 

 

Utskriftsvänlig sida
 
 
 

Dags att sätta punkt

December är avslutningarnas tid. För terminen, för det gamla året – och denna gång även för tidningen Bofast. Det nummer som är på väg ut till er läsare är vår sista utgåva.

Bofast blir Allmännyttan

Vid årsskiftet läggs Bofast ned, efter 33 års bevakande av bostadsbranschen. Det sista numret har nu skickats till tryck och är på väg ut till sina läsare.
I stället föds en ny tidning, för alla anställda och styrelseledamöter i Sabos medlemsföretag. Premiärnumret kommer i mars. Och namnfrågan är nu klar: den nya tidningen ska heta Allmännyttan.

33 år med Bofast och händelser som präglat Bostadssverige

Det allra sista numret av Bofast har nu kommit ut. Nu läggs tidningen ned – men ersätts av en ny tidning med nya förutsättningar.
Bofast föddes för 33 år sedan och har sedan dess skildrat trender, nyheter, upp- och nedgångar i bostadsbranschen. Följ med på en kavalkad med nedslag i nyheter från dessa år – en tidsresa som skildrar både tidningens utveckling och händelser som präglat Bostadssverige.

Vasaloppsvinnaren som blev
dubbel-vd

Finns det några likheter mellan att åka Vasaloppet och vara vd i allmännyttan?
Hans Persson, vd för Gnestahem och Gnesta Förvaltnings AB, tvekar först, men grubblar färdigt över lunchen.
– Jo, det gör det. Båda kräver att du tänker långsiktigt och gör en hållbar plan som du följer.
 
Mer läsning
 Framtidens skola ligger längst ned i hyreshuset
 Fiske utanför vardagsrummet
 Dammsugerska längs hisschaktet
 Trappstädning för gemenskap
 Mangelrum gav plats för klädbyten
 Hjälp till läxhjälp
 Blinkande konst i Lundanatten
 Välvt tak halverar kylningsbehovet
 Audition för sommarjobbare
 Fler amerikaner flyttar till hyresrätter
 Leos skulptur byggs upp i full skala
 Läkerolkragar får grön fyllning
 Slitet magasin räddades av unga händer
 Manliga värderingar ger toppjobb
 Viktigt med riktlinjer för anställda på sociala medier
 Hallå där Thomas Aebeloe, vd på Uddevallahem...
 De är bästa grannarna
 Hopptorn, popcorn och lokala frågor
 Välisolerade hexagoner
 Hemmalivets vedermödor i bilder
 Vindskydd för danska alkoholister
 En dag på jobbet – på 110 meters höjd
 En dag på jobbet med Frano Matic, lokalvårdare och vd
 Twittra, blogga, facebooka – eller inte?
 Bodejting, stugdrömmar och barnsäkerhet
 Toaletter, stjälpskålsklosetter och lite stadsbyggnad
 Husvård med 20 meters fallhöjd
 En dag på jobbet med Britt-Marie Eriksson
 En dag på jobbet med Martina Sjöberg
 Dagsljus, skyskrapor och studentliv
 Sjuka hus, vackra hus och vanliga hus
 Ny livslåga i Lunds brandstation
 Renoveringars inverkan på livsångesten
 Stolta hus i snöigt Sundsvall
 Han läser grannarnas arga lappar
 Home make-over à la Nybro
 Från Irak till småländsk utvandrarbygd
 Alingsås – stad i ljus
 Folkhemsbygget i broderad form
 Solstrålehuset – anrikt hus utan bygglov
 Havsnära hus för dem som vill bo länge
 Simrishamnsbostäder blir svinalängor
 Från säteri till allmännytta
 Arga tvättstugelappar sparas för alltid
 Husfester, matlag och kollektiva hönor
 Stormaktsväldets kronobageri
 Timråbos stolthet ligger vid Klingerfjärden
 En bostad bortom kärnfamiljen
 ”Kollektivhus är högmodernt”
 "Bostäderna befäster kärnfamiljen"
 Ny studie om bostadsanvändning
 Var tionde vill bo kollektivt
 Pang på rödbetan